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点评如下：1、去年以来，二手房交易流程加长，特别带押交易（买卖双方都带押），导致换房需求、改善需求受阻，也导致刚需购置二手房受到影响。在当前换房主导楼市体量的情况下，这对楼市良性循环造成巨大影响。春节后刚需入市，二手房交易回升，带动改善需求释放，但进入3月份以后出现疲软，很多改善型需求无法实，这是此次政策出台的主要背景。2、2022年，各地都在推动带押过户，但主要是住建推动金融部门落实。但带押过户涉及到不动产管理部门转移登记和抵押登记（包括图消卖家抵押，为买家办理抵押登记）。不动产担心买家贷款无法落实的情况下，就办理了图消和转移登记，会损害买卖双方利益，造成社会风险。因此，2022年以来带押过户推进效果不好。3、同时，银行在办理带押过户时，既担心贷款业务流失（新买家他行贷款），也担心过户后买家贷款无法落实，导致抵押权落空，无法保障自身的债权。在房价变动、不同银行风控有差异，特别是买家因个人信用无法获得贷款的情况下，贸然推进带押过户，很可能导致不良贷款。4、本质上，这也反映了不动产和金融系统没有融合，没有实现信息共享，没有优化工作流程，本可以合并办理却没有实现，导致环节之间可能存在风险。因此，去年推进带押过户，事实上并不顺利。5、事实上，技术层面是比较简单的。通过预告登记和公正，可以提前锁定交易，防止一房二卖，也防止抵押权落空，防止申请了贷款无法获得产权等。另外，金融和不动产可以根据各自诉求制定完善交易流程。此次提出的三种模式，事实上就是结合不同诉求提出的三种可行的，能保护各方权益的途径。