近几年，在政策和产业界的推动下，中国REITs市场进入蓬勃发展期，也在该领域产生了一些优秀企业，首程控股（00697.HK）就是其中一家。4月21日，首程控股正式公布了2022年年报，向市场各方披露了公司的更多新信息，也进一步向市场传递近期市值攀升的底层逻辑，即基于REITs业务的资产融通与资产营运未来想象空间巨大。根据公司年报，2022年首程控股实现营业收入16亿港元，同比增长34%；股东应占溢利9.2亿港元，创下近十年新高；经调整EBITDA约为14.7亿港元，同比增长54.8%；公司整体盈利能力和财务健康水平保持在较高水平，这也是近期大行中金维持公司跑赢行业评级的重要原因之一。年报中关于公司在REITs市场优势地位的介绍及资产融通与资产营运的价值融合，更是成为人们关注和讨论的焦点。

占据先发优势，增厚竞争壁垒

首程控股是中国领先的基础设施管理和服务商，在REITs 咨询环节，公司已经抢先竞争者，位列行业第一梯队，掌握了更多市场主导权。据了解，早在2021 年，首程控股就协助首钢集团发行了REIT首钢绿能，这是国内首支绿色环保REIT，开启了能源资产REITs发行的新篇章，具有极大的行业引领和示范作用。

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而在2022年，尽管面临着新冠疫情和国际宏观环境动荡的挑战，首程控股仍然协助超20家客户做好REITs咨询工作。值得一提的是，其中的京能光伏作为新能源项目首单公募REITs，深受投资者认可，一经推出就吸引了大量投资者的火爆认购。在国家“双碳”目标的推进下，首程控股在新能源REITs发行方面的布局，不仅有助于公司抢抓时代机遇，而且也体现了公司促进能源转型的社会担当，也为公司扩展更多基础设施领域打下基础。

基础设施不动产由于其高价值、长生命周期及产业链覆盖广泛等特征，并不是“一次性买卖”，具有长链条布局的必要性和商业价值。因此，在业务开展过程中，首程控股不只是提供简单的REITs咨询和短期融资服务，公司还通过设立REITs发展基金、权益绑定和资产孵化等方式，为地方政府和大型企业等关键客户提供产业链多环节的服务和价值。

需要承认的一点是，能像首程控股这样开展基础设施长链条布局的企业并不多，这需要极强的资源协调和管理能力，以及对中国REITs市场前景的坚定信心。目前，首程控股已经是中国REITs最大的产业投资方，基于对中国REITs市场的看好，公司在香港搭建了一只美元基金，这是第一支战略投资中国内地REITs产品的美元基金。

打造增长新动能，助力自有资产运营

经过五年的转型发展，首程控股构建了“四点一线”的独特商业模式。在前端，公司通过REITs产业发展基金进行项目开发和培育，中端通过运营实现资产提质增效，再利用公募REITs平台顺利退出，最后再通过REITs战略配售，实现再投资。从这两年的实践来看，REITs 极大地优化了首程控股的商业模式和盈利模型。

首先，公募REITs的发展增强了首程控股基础设施资产运营的灵活性和有效性。据悉，公司已经将4个自持停车场作为底层资产打包，在深交所发行了境内市场首单停车类REITs产品，搭建了底层资产和金融资产之间的转化桥梁。另外，公司通过发展基金持有了较大规模的产业园和消费类商业等资产，在公募REITs发行规模不断增长，底层资产形态不断丰富的态势下，公司所持有的这些资产有望通过资本市场进行盘活和价值转化，助力公司各业务环节的协调共进。

其次，公募REITs的发行创造了一个新市场，为首程控股持有的基础设施资产合理定价提供了一面“镜子”。根据观察，近几年已经发行的公募REITs中，多数是各类基础设施资产的标杆产品，有很高的资产定价参考价值。首程控股旗下拥有众多优质资产，期末公司净资产达到约100.2亿港元，净资产收益率（ROE）达9.2%。随着REITs市场参与者增多以及各项市场规则不断完善，公司旗下的资产价值有望获得估值溢价，创造价值增量，同时也增强公司的业务外延张力。

首程控股以REITs为基石的业务经营成果已经充分体现在了财报上。不难想象，作为一家实力强劲而且占据先发优势的市场参与者，首程控股有望发挥潜能，在万亿公募REITs中抢占更大的市场份额，实现收入和资产管理规模更大的增长。